سرمایه گذاری در بخش مسکن، یکی از شاخصهای پویایی اقتصادی محسوب میشود. در حال حاضر به گفته کارشناسان، بازار مسکن در رکود به سر می برد و گرانی ایجاد شده در این حوزه، تورم روانی است که بنا بر جریان طبیعی بازار مسکن نبوده است. به گزارش ایده و خلاقیت به نقل از پول نیوز، حال برای بسیاری از کسانی که می خواهند وارد حوزه مسکن شوند این سوال مطرح است که آیا سرمایه گذاری در این بخش سودده خواهد بود یا خیر. در این گزارش تلاش کردهایم با افراد فعال در این حوزه اعم از سازندگان و مشاوران املاک گفت وگو کنیم تا بتوانیم نمایی از این بستر بدهیم.
شما برای آغاز پروژهای ساختمانی، نخستین چیزی که احتیاج دارید زمین است و مواردی مانند پروانه ساخت، مصالح، طرح تفصیلی و… در مرتبههای بعدی قرار میگیرند. وضعیت زمینی که برای ساخت و ساز انتخاب میشود در سوددهی یا ضرردهی پروژه تعریف شده بسیار تأثیرگذار است.
نخستین مسئله مربوط به طرح تفصیلی شهرداری و میزان تراکم گرفتن است که بنا بر موقعیت زمین تعریف میشود. برای مثال اگر شما زمینی بالای ۲۵۰ مترمربع در اختیار داشته باشید می توانید آپارتمانی بالای ۴ طبقه بسازید و اگر بالعکس زمینی با متراژ زیر ۲۵۰ مترمربع را برای پروژهتان انتخاب کرده باشید، درنهایت می توانید آپارتمانی ۴ طبقه بسازید. عوامل بسیاری در تعیین قیمت نهایی زمین مؤثرند.
عوامل مؤثر بر قیمت زمین در تهران:
از عوامل مؤثر می توان به مجوز ساخت، کاربری، موقعیت مکانی، متراژ زمین و قرار داشتن در منطقهای مناسب اشاره کرد. برای مثال اگر زمینی متراژ بالایی داشته باشد، قیمت بالاتری در مترمربع خواهد داشت نسبت به زمینی با همان موقعیت و با متراژ پایینتر و نیز اگر زمینی در منطقه ای تجاری و شلوغ قرار داشته باشد قیمت بالاتری خواهد داشت و این مسئله در مورد فضای مسکونی بالعکس است.
قیمت زمین در منطقه ۷ متنوع و به شرح زیر است (میلیون تومان):
داخل فرعی ها زمین ۱۰ تا ۱۵، بالای عباس آباد ۱۳ تا ۱۸، بر خیابان اصلی از ۲۰ تا ۶۰، خیابان سهروردی قسمت شمالی ۸۰، طرح اصلی سهروردی جنوبی و اطرافش ۹ تا ۱۲ و در خیابان اصلی ۲۵٫
هزینه ساخت به ازای هر مترمربع به عواملی چند بستگی دارد که مهم ترین آن، زمین است. در مرتبه بعدی هزینه پروانه ساخت، مصالح، نیروی کار و مشاعات قرار میگیرد. هزینه جواز کسب در مناطق مختلف و بنا بر متراژ زمین و موقعیت آن و نیز میزان درخواست طبقات، پارکینگ و… متفاوت است که در شهرداری براساس طرح تفصیلی شهر تهران و دیگر موارد قیمت موردنظر تهیه و تأیید می شود که جدای از هزینه مشاعات آب، فاضلاب و… در نظر گرفته میشود.
قیمت مصالح:
قیمت مصالح ساختمانی در بناها که بخش مهمی از هزینه های وارده به برآورد ساخت و ساز را شامل میشود در بخشهای مختلف تقریباً برابر است و تفاوت چندانی ندارد. این کنار هم گذاشتنهای قیمت مصالح، هزینه ساخت ساختمان را در قسمت مصالح چیزی حدود ۰٫۸ تا یک میلیون تومان را شامل میشود که بنا را بر استفاده از مصالح درجه اول گرفتهایم! که البته این قیمت متوسط هزینه مصالح است و در قسمتهای بالای شهر که ساختمانها از کیفیت بالاتری برخوردارند، هزینه های مصالح که بدون در نظر گرفتن قیمت متوسط به بالا لحاظ میشود، شامل مصالح لوکس هم خواهد شد.
قیمت نهایی آپارتمان:
بعد از اینکه ساختوساز به پایان رسید و بعد از محاسبه هزینهای صورت گرفته، قیمت آپارتمان براساس متر مربع تعیین می شود. البته در شرایط کنونی اغلب سازندگان مسکن، وقتی که قصد میکنند آپارتمانی را بسازند، قیمت آپارتمان را در همان منطقه در نظر گرفته و بعد از پایان کار قیمتی بالاتر از آپارتمانهای مجاور ارائه می کنند که این مسئله نیز می تواند در ایجاد قیمت کاذب آپارتمانها نیز تأثیرگذار باشد.
یکی از عوامل دیگر نرخ ۰٫۱۵ درصدی تورم است که بنا به تغییرات در بازار سرمایه و مسکن پدید نمیآید، بلکه با توجه به تورم آغاز سال جدید بر قیمت مسکن افزوده میشود که از نگاه مشاوران املاک این گرانی بیشتر عاملی روانی دارد تا واقعی. اغلب سازندگان حوزه مسکن معتقد هستند که تصمیمات سازمان شهرداری در گرانی مسکن مؤثر بوده است. مهم ترین مسئله نرخ جواز شهرداری است که بیقاعده افزایش پیدا کرده است.